איחור במסירת דירה מקבלן
איחור במסירת דירה מקבלן הוא תופעה נפוצה בשוק הנדל"ן הישראלי שלעיתים רבות מובילה להגשת תביעות קבוצתיות מצד רוכשים שנפגעו. במאמר זה אבחן את ההיבטים המשפטיים
בשל הלחימה בדרום הארץ ובצפונה, החלו לאחרונה רוכשים רבים לקבל מכתבים מחברות קבלניות, שבהם מודיעה החברה כי דירתם עתידה להימסר באיחור, וכי נוכח המלחמה – הם אינם זכאים לכאורה לקבלת פיצוי. רבים מהרוכשים מקבלים את הדברים כמובן מאליו, מסתמכים על הודעת הקבלן ואפילו לא דורשים את הפיצוי שמגיע להם.
אבל רגע— האם באמת הגיוני להסתמך על מה שהקבלן אומר?
החברה הקבלנית נמצאת בניגוד אינטרסים מוחלט לשלכם. היא לא שומרת על הזכויות שלכם, אלא על הכיס שלה. זה נוגע לכל דבר, ובטח כשמדובר בתשלום פיצויים בגין איחור במסירה. אם היא תשלם לכל הרוכשים את הפיצוי המלא, היא עלולה להפסיד עשרות מיליוני שקלים—סכום שעלול להפוך פרויקט רווחי לכישלון כלכלי. אז ברור שהיא תנסה להימנע מלשלם. אבל זה לא אומר שאתם באמת לא זכאים לפיצוי.
נעים מאוד להכיר, אני מור דמתי, עורכת דין המעניקה ליווי משפטי מלא לרוכשי דירות מקבלן – החל מהשלב הראשוני של החתימה על הצעת הרכישה ועד לקבלת מפתח ורישום הזכויות בטאבו. כעורכת דין בעלת ניסיון רב אשר מכירה היטב איך מתנהג ופועל ה'צד השני' – צד הקבלנים, אני אפעל על מנת שתקבלו את מלוא הפיצוי המגיע לכם בגין העיכוב, בנוסף לפיצוי עבור נזקים נוספים שהיו לכם כתוצאה מהאיחור. אני אלווה אתכם שלב אחר שלב עד להסדרת הנושא לשביעות רצונכם המלא, אך תחילה, בואו נעשה סדר במה מגיע לכם.
חוק המכר (דירות) מסדיר את מערכת היחסים בין קבלן לרוכש דירה. במקרה של איחור במסירה, קובע החוק כי על הקבלן לשלם לכם פיצויים בשווי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. הקבלן אינו יכול להתנות על חובת הפיצוי במקרה של איחור, אך כפי שנראה להלן, כמעט תמיד הוא ינסה להעלות טענות בניסיון להפחית את תקופת האיחור המזכה בפיצוי.
ככל שתקופת האיחור גדלה – כך גדל גם גובה הפיצוי בהתאם למדרגות הפיצוי שנקבעו בחוק. בהתאם לחוק, על הקבלן להעביר אליכם את התשלום בתום כל חודש איחור, ועד להעמדת הדירה לרשותכם.
הקבלן ינסה לעיתים לטעון כי האיחור נגרם מסיבות שאינן בשליטתו, כמו "כוח עליון" (מלחמות, אסונות טבע, וכדומה), סגרים ובעיות כוח אדם, או דרישות של גורמי התכנון השונים. עם זאת, בתי המשפט נוטים לקבל טענות מן הסוג הזה רק לעיתים נדירות, ורק במקרים חריגים מאוד הקבלן פטור מפיצוי.
בהתאם לחוק, במקרה שהאיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש או בשל נסיבות שהקבלן לא יכל לצפות או שהן לא היו בשליטתו (מה שנקרא "כוח עליון"), חובת הפיצוי עשויה להצטמצם, עד לכדי מתן פטור מחובת התשלום.
כאמור, בעקבות אירועי ה-7 באוקטובר, החלו חברות קבלניות רבות להודיע לרוכשים כדי דירתם עתידה להימסר באיחור, וכי לאור המצב הביטחוני הבלתי צפוי שנקלעה אליו מדינת ישראל והמשק הישראלי כולו – הם לא יהיו זכאים לקבל פיצויים בגין תקופת האיחור.
אך האמת אינה בצד אחד. גם החברות הקבלניות יודעות היטב כי בישראל, מצבי לחימה אינם מוכרים בקלות כצידוק לאיחור במסירה. קבלן המבקש להנות מסעיף הפטור, יצטרך להוכיח קשר ישיר וברור בין האירועים שאינם בשליטתו לכאורה, לבין העיכוב שנוצר במסירת הדירה בפועל.
למשל, קבלן שהתעכב במסירת הדירה במשך 7 חודשים, והתנער מחובתו לשלם פיצוי לרוכש בתום כל חודש איחור, יצטרך להוכיח כי כל שבעת חודשי האיחור נגרמו כתוצאה מאותו כוח עליון נטען.
כך, בעת מבצע "צוק איתן" היה על הקבלנים להוכיח כיצד השפיע המבצע הצבאי באופן קונקרטי על הבנייה. טענות כלליות כגון “בנייה תחת מתקפת טילים” מבלי להוכיח כיצד הושפע לוח הזמנים של הפרויקט באופן ישיר, לא התקבלו בביהמ”ש, והקבלן חויב בתשלום פיצויים מלאים.
רק קבלנים ספורים הצליחו להוכיח קשר ישיר בין המבצע הצבאי לאיחור, וגם אז, הטענה התקבלה ביחס לחלק קטן מאד מתקופת האיחור (חודשים ספורים).
בנוסף, נקבע כי הקבלן חייב לקחת בחשבון במסגרת לוח הזמנים שהוא קובע למסירת הדירה, גם אירועים בלתי צפויים כמו מבצעים צבאיים או עיכובים מצד גורמים שלישיים.
אם יימצא כי מלכתחילה נקבע לוח זמנים הדוק מידיי למסירת הדירה – הקבלן לא יוכל להנות מסעיף הפטור.
שכן אפילו אם הייתה השפעה ישירה כלשהי של המצב הביטחוני על הפרויקט – צו סגירה מאת הרשויות, חוסר משמעותי בפועלים וכדומה, יש לבחון האם הקבלן ביצע שינויים והתאמות הכרחיים כדי לקצר את תקופת האיחור ככל שניתן.
לרב, נגלה כי עיקר העיכוב כלל לא נבע מהמצב הבטחוני, ולכן חשוב לבחון כל מקרה לגופו.
במידה והקבלן מאחר במסירת הדירה ומסרב לשלם לכם פיצויים, חשוב לפנות לעו"ד שבקיא בנושא, על מנת שיבחן את נסיבות המקרה, גובה הפיצוי שאתם עתידים לקבל, הסיכון הטעמון בהליך, עלויות ניהול ההליך ומשתנים רבים נוספים – שהם שיכריעו את ההחלטה האם נכון ללצאת להליך של תביעה מול הקבלן , או לבחון אפשרויות חלופיות.
כדי להבטיח שבמקרה של איחור אכן תקבלו את הפיצוי המגיע לכם – אל תחתמו על חוזה שבו מועד המסירה אינו ברור ומוגדר מראש. אחד המוקשים הנפוצים ביותר בהסכמי רכישה מקבלן היא הגדרה מעורפלת של מועד המסירה. במקום תאריך חד משמעי, החוזה עשוי לכלול ניסוחים מותנים כמו "36 חודשים ממועד תחילת הבנייה" – מועד שיכול להיות נתון לפרשנות או דחיות בלתי נגמרות. חוסר הבהירות הזה עלול להשאיר אתכם במצב של חוסר ודאות ולפגוע בזכאותכם לפיצוי במקרה של עיכוב.
איחור במסירת דירה מקבלן הוא תופעה נפוצה בשוק הנדל"ן הישראלי שלעיתים רבות מובילה להגשת תביעות קבוצתיות מצד רוכשים שנפגעו. במאמר זה אבחן את ההיבטים המשפטיים
עיכוב במסירת דירות חדשות הפך לאחד האתגרים המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי. בשנים האחרונות תופעה זו הולכת ומתרקמת לכדי בעיה רחבה שמשפיעה לא רק על מצבם
