הדירה הראשונה שלך: מס או השקעה?

כשזוג צעיר או אדם פרטי מחליט לרכוש לראשונה נכס נדל"ני בישראל, עולות בדרך כלל שאלות מהותיות: האם מדובר בהשקעה כדאית או במהלך כלכלי מכביד? האם מס הרכישה פוגע בכדאיות העסקה, או דווקא מדובר במנגנון שיש ללמוד כיצד לתמרן אותו נכון? זהו רגע של קבלת החלטות, שדורש הבנה משפטית, תכנונית וכלכלית ואני כאן כדי לעשות סדר.

האם כל רוכש דירה ראשונה מחויב במס?

התשובה הקצרה היא כן, אך ההקשר חשוב לא פחות. בישראל קיים מנגנון מיסוי רכישה מבוסס מדרגות. כלומר, ככל ששווי הנכס גבוה יותר, כך המס שתשלמו יעלה בהתאמה. עם זאת, לרוכשי דירה ראשונה מוקנית הטבה משמעותית – פטור חלקי או מלא ממס רכישה, בהתאם לגובה העסקה ולמצבו האישי של הרוכש. לדוגמה, נכון להיום, רוכש שזו דירתו היחידה, יקבל פטור ממס על חלק מהשווי (עד 1,978,745 ש"ח), וישלם מס מדורג רק על הסכום שמעבר לכך.

כאשר דירה נמכרת במחיר הקרוב לרף הפטור, המס עשוי להיות אפסי או סמלי מאוד. מנגד, בדירות שמחירן עולה על שני מיליון ש"ח, כבר נכנסים לשיעורי מס של 3.5% ואף 5%, שיכולים להצטבר לסכומים משמעותיים. לכן, כבר בשלב בחירת הנכס – כדאי להכניס את שיקול המס כחלק מתכנון הרכישה.

מתי הרכישה הופכת להשקעה – גם כשלא מדובר בנדל"ן להשכרה?

הרבה פעמים, הנטייה היא לחשוב שדירה ראשונה בהכרח נרכשת לצורכי מגורים, ולכן לא מדובר בהשקעה כלכלית "טהורה". אבל זו טעות. גם כשמדובר בדירה שמיועדת למגורים קבועים, עצם רכישת הנכס יוצרת מנגנון חסכוני שמחליף את תשלומי השכירות, ומייצר נכס שמעלה את ערכו לאורך זמן. נוסף לכך, רכישת דירה ראשונה נהנית מהטבות מס משמעותיות שלא חוזרות בהזדמנויות רכישה נוספות, מה שהופך אותה להזדמנות אחת-בחיים עבור צעירים רבים.

בהיבט רחב יותר, ניתן לומר שכל רכישת נכס נדל"ן בישראל, במיוחד באזורים מתפתחים ובמרכזי תעסוקה, מהווה השקעה. גם אם הדירה נרכשה לשימוש עצמי, הרי שמדובר בשימור והגדלת ההון האישי. את זה אני רואה מדי יום בעבודה עם לקוחות שמימשו נכס מגורים ראשוני לטובת קניית דירה שנייה להשקעה – בזכות הערך שהדירה הראשונה צברה בתוך מספר שנים בלבד.

מה ההבדל בין רכישת דירה ראשונה להשקעה לבין רכישת דירה להשכרה?

אחת מהשאלות שחוזרת אצלי במשרד היא האם משתלם לנצל את ההטבות של דירה ראשונה לרכישת נכס שאינו מיועד למגורים בפועל. כלומר, האם ניתן לרכוש דירה להשכרה וליהנות מההקלות במס? התשובה מורכבת. החוק אכן קובע שההטבות במס רכישה ניתנות לדירה שהיא היחידה בבעלות הרוכש – ללא התייחסות לשימוש העתידי בה. כלומר, גם אם הדירה תושכר מיד עם הרכישה – עדיין תחול ההטבה, כל עוד לא קיימת דירה נוספת בבעלות הרוכש.

יחד עם זאת, יש להביא בחשבון שברגע שתרכשו דירה נוספת בעתיד, תיחשבו לבעלי "דירה נוספת", ותהיו כפופים למס רכישה גבוה הרבה יותר, בלי פטורים. לכן, כדאי מאוד לחשוב על מהלך כזה במבט רחב של מספר שנים קדימה, ולבדוק את המשמעויות שלו גם מבחינת מס שבח, תשואה צפויה ותחזוקת נכס מניב.

איך תכנון נכון של מס הרכישה משנה את כל התמונה?

כמי שמלווה לקוחות באופן אישי ומקצועי ברכישות נדל"ן רבות, אני יכולה לומר בוודאות שתכנון מראש של סוג הנכס, מועד הרכישה, רישום הזכויות והיבטים נוספים – חוסך לעיתים עשרות אלפי שקלים במס רכישה בלבד. קיימות דרכים חוקיות להפחית את המס, כמו למשל במקרה של זוגות שרוכשים דירה יחד, כאשר רק אחד מהם נחשב לבעלים של דירה קודמת. גם במקרה של רוכש יחיד שצפוי לקבל דירה בירושה, יש לשקול את מועד הרכישה הנוכחית בזהירות. לכך מתווספות הטבות נוספות, כמו נכות רפואית, מעמד עולה חדש, נפגעי פעולות איבה ועוד – שיכולות לשנות לחלוטין את מדרגת המס החלה על העסקה.

מהניסיון שלי, רבים פשוט אינם מודעים לזכויותיהם, או שנכנסים לתהליך רק אחרי שכבר שולם המס. לכן, חשוב להתייעץ מראש עם עו"ד נדל"ן שמכיר את כל נקודות התורפה האפשריות – ולהתאים את מהלך הרכישה לנתונים האישיים שלכם.

מה כולל התהליך המלא של רכישת דירה ראשונה מבחינה משפטית?

התהליך המשפטי כולל כמה שלבים בלתי נפרדים. בתחילה, יש לבצע בדיקת זכאות להטבות במס רכישה ולבדוק את טיב הנכס – האם מדובר בדירה חדשה או יד שנייה, האם קיימת הערת אזהרה בטאבו, האם הנכס משועבד או מעוקל, והאם קיימות זכויות בנייה שטרם נוצלו. לאחר מכן, יש לגבש חוזה רכישה מותאם אישית, ולדאוג להסדרת המימון מול הבנק (כולל קבלת אישור עקרוני למשכנתא). במקביל, מוגשת הצהרה לרשות המיסים לצורך חישוב מס הרכישה, והתשלום מועבר תוך 60 יום ממועד החתימה. לאחר מכן יש לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בחברת משכנת, או ברשות מקרקעי ישראל – לפי סוג הנכס.

בשלב זה, קיימת גם האפשרות להגיש השגה על גובה המס שנקבע, אם עולה חשש לחישוב שגוי. אני עצמי הגשתי לא מעט השגות שהתקבלו, והביאו להפחתה של אלפי שקלים בגובה המס. לכן, חשוב לדעת שלא הכול סופי – וגם אחרי תשלום, עדיין קיימת אפשרות לתקן טעויות.

לסיכום: הדירה הראשונה – מס או השקעה?

התשובה תלויה בכם. אם תתכננו נכון את הרכישה, תבדקו את זכאותכם להקלות, תבחרו נכס נכון מבחינה כלכלית ותתנהלו עם עין משפטית חדה – הדירה הראשונה שלכם תהפוך להשקעה שמניבה לא רק גג, אלא הון. אבל אם תמהרו, תוותרו על בדיקות מקדימות ותתנהלו ללא ליווי מקצועי – תמצאו את עצמכם משלמים מס יקר, ללא הצדקה. צרו איתי קשר עוד היום לייעוץ במשרד עו"ד מור דמתי, משרד בוטיק המתמחה בליווי וניהול סכסוכי נדל"ן, על מנת לקבל תוכנית ברורה, אישית ומדויקת לרכישת הדירה הראשונה שלכם – עם מינימום סיכונים ומקסימום תוצאה.